Nutzbarmachung von unstrukturierten Daten

January 31, 2023

Von Massimo Mannino und Marina Schürmann

Daten sind in grossen Mengen verfügbar und viele davon sind öffentlich zugänglich. Einige Daten­quellen sind jedoch nur sehr un­strukturiert vorhanden, wie beispiels­weise Daten in PDF-Dokumenten oder webbasierte Daten. Die Erhebung und Prozessierung solcher Daten ist zeit­auf­wendig und komplex. Gleich­zeitig sind es oft gerade un­strukturierte Daten, die neue Erkenntnisse generieren und einen Wettbewerbs­vorteil schaffen können.

Beispiel Alphaprop

Im Bereich der Daten­erhebung spezialisiert sich Novalytica insbesondere auf die Erhebung von un­strukturierten Daten­quellen. Im Rahmen des Daten­produkts Alphaprop, sammelt Novalytica Daten aus veröffentlichten Geschäfts­berichten von Immobilien­fonds, kotierten Immobilien­gesellschaften und Anlage­stiftungen. Die Komplexität besteht darin, dass jeder Geschäfts­bericht anders strukturiert ist und die relevanten Daten daher an unter­schiedlichen Stellen im Geschäfts­bericht verfügbar sind. Diese Ausgangs­lage setzt voraus, dass der Algorithmus genügend intelligent ist, um die korrekten Daten aus über 150 unter­schiedlichen Geschäfts­berichten auszulesen und diese zusammen­zu­fügen.

Die aufbereiteten Daten werden anschliessend ins­besondere indirekten Immobilien­anlegern wie beispiels­weise Pensions­kassen in einer benutzer­freundlichen Applikation zur Verfügung gestellt, damit diese eine daten­basierte Entscheidungs­grundlage haben. Während früher Investment Analysten mühsam händisch durch veröffentlichte Geschäfts­berichte gehen mussten, sind heute die relevanten Daten dank Alphaprop per Maus­klick abrufbar.

Im Folgenden wird aufgezeigt, was für Analysen dank der Nutzbar­machung von unstrukturierten Daten­quellen mit Alphaprop durchgeführt werden können.

Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen 2021

Das Universum der indirekten Schweizer Immobilien­anlagen und mit ihm das Daten­universum von Alphaprop, wächst stetig. Die Summe des Netto­vermögens von Anlage­produkten mit Fokus Immobilien Schweiz lag gemäss den Geschäfts­berichten im Jahr 2021 bei CHF 137.9 Mrd. Das Universum setzt sich aus 130 Anlage­produkten zusammen, wobei mehr als die Hälfte auf die 20 grössten Anlage­produkte entfällt.

Erträge und Aufwände bei Immobilienfonds im Detail

Schweizer Immobilien­fonds generieren jährlich Erträge von CHF 3.4 Mrd. Die Daten in Alphaprop zeigen, dass 56.2% oder CHF 1.9 Mrd. der Erträge nach dem Begleichen aller Aufwände als Netto­ertrag übrig bleiben. Der Anteil weist mit einer Spanne von 11 – 84% eine beachtliche Streuung zwischen den Fonds auf. Knapp 10% der Erträge fliessen in den Unterhalt der Objekte. Die reglementarische Vergütung an die Fonds­leitung (12.3%) macht über alle Fonds die grösste Aufwands­position aus (wobei teil­weise die Vergütung der Depot­bank mit­enthalten ist). Neben Unterhalt sind zudem Steuern und Abgaben mit 7.5% der Ausgaben ein wesentlicher Aufwand­posten.

Dividendenrenditen von Schweizer Immobilienfonds

Mit der Veränderung des Zins­umfelds und der Er­höhung des Leit­zinses der SNB hat sich das Umfeld für indirekte Immobilien­anlagen verändert. Nach Jahren sinkender Zinsen, sinkender Diskontierungs­sätze und damit steigender Immobilien­bewertungen, rückt nun der generierte Cash­flow in den Vordergrund. Die Kurz­analyse von Alphaprop zeigt:

  • Die Kurse der kotierten Schweizer Immobilien­fonds haben in den ersten 6 Monaten des Jahres 2022 deutlich nachgegeben.
  • Die Dividenden­rendite stiegen im Durch­schnitt um 38 Basis­punkte oder 15.2%.
  • Die Verschiebung verlief über (fast) alle Fonds und alle Nutzungen.
  • Die Dividenden­renditen haben im Durch­schnitt ein ähnliches oder sogar höheres Niveau erreicht, als die Dividenden­rendite von ausschüttenden Anlage­stiftungen innerhalb des KGAST Immo-Index der gleichen Nutzung.

Bewertungen der Portfolios indirekter Immobilienanlagen halten sich auf hohem Niveau

Der Markt der indirekten Immobilien­­anlagen steht die Tage als „Fieber­­messer“ des Immobilien­­marktes unter erhöhter Beobachtung. Nach Jahren des Booms und der Kapital­­zuflüsse, hat sich das Blatt gewendet. Die Diskont­sätze sind YoY auch für Anlage­produkte mit Bilanz­stichtag 30.06. weiter gesunken. Über diese 16 Anlage­produkte lag die durch­schnittliche Anlage­rendite bei 5.9%. Die Hälfte der Anlage­rendite wurde dabei über Aufwertung (Kapital­gewinne) erzielt, wie die in Alphaprop enthaltenen Daten zeigen.

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Ihre Ansprechperson

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Dr. Thomas Spycher
thomas.spycher@novalytica.com
+41 78 763 00 47

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