Von Massimo Mannino und Marina Schürmann
Daten sind in grossen Mengen verfügbar und viele davon sind öffentlich zugänglich. Einige Datenquellen sind jedoch nur sehr unstrukturiert vorhanden, wie beispielsweise Daten in PDF-Dokumenten oder webbasierte Daten. Die Erhebung und Prozessierung solcher Daten ist zeitaufwendig und komplex. Gleichzeitig sind es oft gerade unstrukturierte Daten, die neue Erkenntnisse generieren und einen Wettbewerbsvorteil schaffen können.
Beispiel Alphaprop
Im Bereich der Datenerhebung spezialisiert sich Novalytica insbesondere auf die Erhebung von unstrukturierten Datenquellen. Im Rahmen des Datenprodukts Alphaprop, sammelt Novalytica Daten aus veröffentlichten Geschäftsberichten von Immobilienfonds, kotierten Immobiliengesellschaften und Anlagestiftungen. Die Komplexität besteht darin, dass jeder Geschäftsbericht anders strukturiert ist und die relevanten Daten daher an unterschiedlichen Stellen im Geschäftsbericht verfügbar sind. Diese Ausgangslage setzt voraus, dass der Algorithmus genügend intelligent ist, um die korrekten Daten aus über 150 unterschiedlichen Geschäftsberichten auszulesen und diese zusammenzufügen.
Die aufbereiteten Daten werden anschliessend insbesondere indirekten Immobilienanlegern wie beispielsweise Pensionskassen in einer benutzerfreundlichen Applikation zur Verfügung gestellt, damit diese eine datenbasierte Entscheidungsgrundlage haben. Während früher Investment Analysten mühsam händisch durch veröffentlichte Geschäftsberichte gehen mussten, sind heute die relevanten Daten dank Alphaprop per Mausklick abrufbar.
Im Folgenden wird aufgezeigt, was für Analysen dank der Nutzbarmachung von unstrukturierten Datenquellen mit Alphaprop durchgeführt werden können.
Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen 2021
Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen und mit ihm das Datenuniversum von Alphaprop, wächst stetig. Die Summe des Nettovermögens von Anlageprodukten mit Fokus Immobilien Schweiz lag gemäss den Geschäftsberichten im Jahr 2021 bei CHF 137.9 Mrd. Das Universum setzt sich aus 130 Anlageprodukten zusammen, wobei mehr als die Hälfte auf die 20 grössten Anlageprodukte entfällt.
Erträge und Aufwände bei Immobilienfonds im Detail
Schweizer Immobilienfonds generieren jährlich Erträge von CHF 3.4 Mrd. Die Daten in Alphaprop zeigen, dass 56.2% oder CHF 1.9 Mrd. der Erträge nach dem Begleichen aller Aufwände als Nettoertrag übrig bleiben. Der Anteil weist mit einer Spanne von 11 – 84% eine beachtliche Streuung zwischen den Fonds auf. Knapp 10% der Erträge fliessen in den Unterhalt der Objekte. Die reglementarische Vergütung an die Fondsleitung (12.3%) macht über alle Fonds die grösste Aufwandsposition aus (wobei teilweise die Vergütung der Depotbank mitenthalten ist). Neben Unterhalt sind zudem Steuern und Abgaben mit 7.5% der Ausgaben ein wesentlicher Aufwandposten.
Dividendenrenditen von Schweizer Immobilienfonds
Mit der Veränderung des Zinsumfelds und der Erhöhung des Leitzinses der SNB hat sich das Umfeld für indirekte Immobilienanlagen verändert. Nach Jahren sinkender Zinsen, sinkender Diskontierungssätze und damit steigender Immobilienbewertungen, rückt nun der generierte Cashflow in den Vordergrund. Die Kurzanalyse von Alphaprop zeigt:
- Die Kurse der kotierten Schweizer Immobilienfonds haben in den ersten 6 Monaten des Jahres 2022 deutlich nachgegeben.
- Die Dividendenrendite stiegen im Durchschnitt um 38 Basispunkte oder 15.2%.
- Die Verschiebung verlief über (fast) alle Fonds und alle Nutzungen.
- Die Dividendenrenditen haben im Durchschnitt ein ähnliches oder sogar höheres Niveau erreicht, als die Dividendenrendite von ausschüttenden Anlagestiftungen innerhalb des KGAST Immo-Index der gleichen Nutzung.
Bewertungen der Portfolios indirekter Immobilienanlagen halten sich auf hohem Niveau
Der Markt der indirekten Immobilienanlagen steht die Tage als „Fiebermesser“ des Immobilienmarktes unter erhöhter Beobachtung. Nach Jahren des Booms und der Kapitalzuflüsse, hat sich das Blatt gewendet. Die Diskontsätze sind YoY auch für Anlageprodukte mit Bilanzstichtag 30.06. weiter gesunken. Über diese 16 Anlageprodukte lag die durchschnittliche Anlagerendite bei 5.9%. Die Hälfte der Anlagerendite wurde dabei über Aufwertung (Kapitalgewinne) erzielt, wie die in Alphaprop enthaltenen Daten zeigen.
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